軟硬裝比例 & 坪效

硬裝（水電、木工、泥作、油漆）是空間的骨架；軟裝（家具、窗簾、燈光、飾品）是靈魂。 兩者比例沒有標準答案，但依空間用途有建議值：自住 70/30、出租 80/20、商用 65/35、民宿 55/45。

出租宅軟裝占比低，是因為房客流動、軟裝易損耗，耐磨的基本款才划算； 民宿／Airbnb 則相反——軟裝是住客決定下訂的關鍵，拍照好看、氣氛夠強， 能多收 15-30% 房價，軟裝投資回收速度最快。

坪效是另一個常被忽略的概念。台灣房屋有權狀坪和實際使用坪之分：使用坪 = 權狀坪 × (1 − 公設比)。新大樓公設比 30-35% （買 40 坪只能用 26-28 坪）；老公寓公設比 10-15% 甚至更低， 同樣 40 坪能用到 34-36 坪。這就是為什麼老屋每坪單價看似低， 用坪單價換算後反而比新大樓划算。

買房前用本計算機把使用坪、每坪裝修預算算清楚， 你會發現決策不只是「買哪間房」，而是「花同樣的錢能用到多少實坪」。